BOB半岛项兆金：大冶湖地产高端论坛当前房地产市场形势分析报告

　　BOB半岛项兆金：大冶湖地产高端论坛当前房地产市场形势分析报告我是黄石日报社地产部项兆金，从1999年开始就一直从职于房地产方面的媒体推广宣传工作，三十多年来，亲历了黄石市房地产发展的历史进程，是黄石楼市每个发展时期的见证人。没有什么准备，下面略谈一下当前房地产市场表现形势我的浅见：

　　今年年以来，中央及各部委持续释放积极维稳信号，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大，据统计，今年一季度各地已发布房地产年相关政策超百次，但从政策效果上看，企业资金压力尚未得到实质性改善，部分企业债务违约进一步加剧购房者观望情绪，市场信心尚未得到有效修复，叠加国内疫情多点散发影响，3月楼市“小阳春”并未出现。二季度，房地产调控政策还将在哪些方面发力，全国楼市能否迎来全面企稳，是否还有迟到的“小阳春”成为各界关注重点。

　　新建住宅价格初现企稳迹象BOB半岛。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年一季度百城新建住宅价格累计上涨0.06%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较2021年四季度扩大0.03个百分点。进入2022年，各地因城施策，楼市宽松政策密集出台，市场信心略有修复，部分城市取消价格优惠，2月百城新建住宅价格环比止跌转涨。3月，百城新建住宅均价16189元/平方米，环比上涨0.03%，为连续第2个月微涨，房价呈现企稳横盘态势。

　　2022年一季度，一线城市新房价格环比有所恢复，二线城市初现恢复迹象，三四线代表城市继续调整。一季度新建住宅价格累计下跌0.11%，各月价格环比均下跌，市场继续调整。

　　根据国家统计局数据，2022年1-2月，全国商品房销售面积为1.6亿平方米，同比下降9.6%，商品房销售额为1.5万亿元，同比下降19.3%，其中商品住宅销售规模降幅较大，销售额同比降幅超两成，销售面积降幅在10%以上。

　　一季度，重点100城新建商品住宅成交活跃度偏低，成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。据初步统计，2022年一季度，重点100城市新建商品住宅月均成交面积约2963万平方米，同比下降40.5%，与2019-2021年同期均值相比下降19.0%，较2019年同期下降17.0%，市场情绪整体偏低。今年以来，房地产信贷环境和调控政策持续优化，但在部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期，楼市“小阳春”未现，高基数下重点城市3月成交面积同比降幅近五成。三四线城市同比降幅最大。

　　据初步统计，2022年一季度，在全国市场下行环境及部分地区疫情反复等影响下，三四线月，各线代表城市成交规模同比降幅均超四成，多数城市市场仍处于深度调整期，市场观望情绪普遍，预计下半年楼市企稳有望回暖。

　　虽当前地产市场整体活跃度不足，但热点城市高端项目销售占比提升。在市场下行阶段，高端产品销售表现优于刚需产品。

　　全国房屋新开工面积同比降幅进一步扩大，施工面积同比小幅增长。受市场销售下行、企业资金压力大等因素影响，房企推盘意愿不足。从销供比来看，一季度供需均走弱背景下，重点50城整体表现供小于求。一季度尽管市场销售端去化压力较大，但受供应节奏同步放缓影响，重点城市库存规模小幅下行，但出清周期有所延长。其中，三四线代表城市出清周期最长，为19.7个月，较2021年末延长2.5个月。

　　今年一季度，房地产信贷环境和调控政策虽有改善，但政策明显显效仍需时间，整体市场仍延续低温态势，部分地区疫情反复打乱了市场恢复节奏，叠加房企推盘意愿不足，供应端缩量进一步限制需求释放，新房市场成交规模低位运行，各线代表城市成交规模同比均下滑，除一线城市外，二线、三四线代表城市成交规模均低于过去三年同期均值。短期库存出清周期延长，其中三四线城市库存去化压力大。预计二季度，随着政策环境不断优化改善以及疫情得到有效控制，市场情绪或逐步回归，但在2021年同期高基数下，市场成交规模同比或将继续回落。

　　今年一季度，受重点城市“两集中”供地批次增加、房地产市场下行等因素影响，全国300城住宅用地供求规模同比明显缩量，成交楼面价为2019年以来首次季度同比下滑。一季度房企拿地热情不足，叠加地方政府推地力度明显放缓，土地市场持续低温运行。三四线城市住宅用地供求同比继续缩量，三四线%。价格方面，优质地块三四线城市成交楼面价同比下跌14.7%。

　　随着“1十8”城市圈中推进武汉同城化，武汉底价成交地块占比有所下滑，但流拍撤牌率小幅提升。圈内拿地企业方面，今年以来市场拿地主力依旧为国央企及小部分资金流动性较好的民企，拿地态度整体偏谨慎。

　　整体表现来看，今年一季度，各地方政府推地节奏放缓，房企拿地仍偏谨慎，多重因素下住宅用地供求规模明显缩量，土地市场维持低温态势，流拍撤牌率依然保持高位。三四线城市成交楼面价下滑。“两集中”土拍规则优化下，各地土拍表现分化，部分城市竞拍热度有所改善。

　　各地“保交付”压力下，在建工程投资对房地产开发投资仍形成一定支撑，房企到位资金同比由涨转跌，各项资金来源同比均下降，企业资金压力不减。

　　（一）经济及政策环境：“稳增长”目标下，宏观政策预计将进一步发力宏观经济方面，一季度我国经济持续恢复，各宏观指标表现稳中向好，但微观主体经营仍面临较大困难。今年政府工作报告将全年经济增长目标设定在5.5%左右BOB半岛，是市场预期的上限，面对国内外复杂多变的宏观环境以及国内疫情反复，2022年我国经济下行压力依然较大，“稳增长”成为第一要务。今年以来中央及各部委多次强调货币政策要主动应对，新增要保持适度增长，积极出台对市场有利的政策、慎重出台收缩性政策，释放出更强的积极信号，预计未来降准降息仍有一定空间BOB半岛。

　　政策调控方面，2022年以来中央多次强调支持合理住房需求释放、防范化解房企风险，各部委亦积极表态释放维稳信号，如满足市场主体合理融资需求、不扩大房地产税改革试点城市等。各地政府落实因城施策，发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面，供需两端同时发力，并向需求端侧重。

　　当前，在外部不稳定性不确定性因素增多及国内疫情反复背景下，我国经济下行压力依然较大，“稳增长”成为今年经济工作的重中之重，不管是从稳经济还是防范风险的角度看，今年房地产的稳定都至关重要。预计二季度稳定房地产市场的政策将持续出台，如企业端加大房企纾困力度，帮扶有价值的企业度过难关；需求端全面支持合理住房需求释放，加大信贷支持力度，适度修正限购、限贷等政策，促进销售回暖，打破地产僵局。

　　短期来看，购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。当前市场整体信心尚未明显恢复的情况下，各地因城施策或进一步跟进，预计需求端和供给端政策齐发力稳市场、防风险，叠加疫情防控有望取得积极效果，置业情绪或逐渐企稳，市场交易规模同比有望探底修复，二季度同比降幅或有所收窄。乐观情形下，二季度核心城市回暖，并带动重点区域三四线完成筑底，年中实现全国企稳；悲观情形下，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复。

　　预计需求恢复后企业新开工意愿有望边际改善，投资增速延续放缓态势。房企的开工积极性恢复有赖于需求端的释放节奏，房企资金压力、土地缩量等仍是限制企业开工的重要因素。地方政府“保交付”压力下，建筑工程投资或保持在较高水平，但对整体投资的支撑力度在减弱；土地购置费同比短暂回升后（1-2月增长11.3%）仍面临回调压力，二季度房地产开发投资增速或延续放缓态势。

　　全年来看，全国房地产市场销售规模回落，新开工规模延续调整态势，开发投资小幅增长。当前购房者置业信心有待修复，上半年商品房销售规模同比降幅或超10%，下半年市场逐渐恢复，但难改全年销售规模回落态势。供给端来看，一方面，“保交付”要求下，建筑工程投资仍将对开发投资产生一定支撑；另一方面，土地成交规模缩量下，新开工规模延续调整态势，土地购置费全年下降压力较大，均将一定程度上拖累投资额。另外，2022年保障性租赁住房的加速建设，或对房地产开发投资形成一定补充BOB半岛，综合各影响因素，预计全年房地产开发投资额小幅增长BOB半岛。

　　三四线城市：整体面临较大调整压力，长三角、珠三角部分热点三四线城市市场可能率先企稳。2021年上半年，长三角和珠三角三四线城市受调控政策加码等因素影响，市场在年中先后进入调整通道，随着政策效果的进一步显现，市场有望率先企稳并持续恢复。对于大多数三四线城市来说，短期市场调整态势难改，一方面，在当前环境下，购房者置业信心仍需一段时间恢复；另一方面，前期市场存在一定需求透支，需求释放节奏整体放缓；部分城市库存量偏大亦对置业情绪带来拖累。

　　整体来看，2022年一季度，房地产市场销售规模尚未完全筑底，企业资金回笼仍受限；企业融资端虽有改善，但资金更倾向于国央企，民企资金压力不减，面对当前的偿债高峰期，一方面，政府政策端仍需给予支持，另一方面，企业仍需紧抓政策窗口期，把握重点城市市场恢复节奏，积极营销回笼资金。

　　投资端，企业应稳健经营、审慎拓储，同时复盘和优化城市结构，在优势地区优质地块推出量增加的当下，实现“腾笼换鸟”为未来高质量发展奠定基础。除此之外，探索新的发展模式下，房地产开发企业转型服务商或是必然趋势，代建、商业运营BOB半岛、物业管理服务等或是重要方向.

　　4月13日，国务院常务会议明确提出“针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备覆盖率，适时运用降准等货币政策工具，推动银行增强信贷投放能力，向实体经济合理让利，降低企业综合融资成本”。上次降准发生在2021年12月，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），本次如果全面降准，或将释放超万亿元资金，金融机构可以发放的总量增加。另外，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年4月15日人民银行开展1500亿元中期借贷便利（MLF）操作和100亿元公开市场逆回购操作，

　　2、资金流动性改善，有利于房地产市场预期稳定。一方面，降准有利于增加市场资金流动性，在当前满足合理资金需求的要求下，购房者、企业端的合理资金需求有望得到更好地支持，对房地产市场形成一定利好；另一方面，当前宏观政策发力对稳定楼市预期亦将产生积极效果。

　　3、促进房地产市场回暖，政策仍需进一步发力。当前房地产市场仍处于深度调整阶段，购房者置业信心尚未明显修复，房地产行业各个链条循环仍然不畅，房地产市场销售回暖是打破地产僵局的重要一环。今年以来中央频繁释放维稳信号，各地亦在积极因城施策，优化调整楼市政策。放松限购、取消/放松限售、降低首付比例，降利率、公积金优惠、购房补贴、取消限价、房企资金支持等。

　　从政策措施上看，除了降准外，降低购房者的购房门槛和购房成本的政策仍需继续发力，调整不合时宜的调控政策，提高购房者的购房意愿和能力，来对冲疫情反复等因素带来的不确定性，如调整“认房又认贷”标准、降低房贷利率、优化购房社保年限要求、调整限售年限畅通置换链条等，在此过程中，仍需多地发力形成群体效应，提振市场信心。随着更多城市优化调控政策，市场预期或逐渐改善，部分热点一二线城市市场有望率先恢复，但市场的恢复节奏仍有赖于疫情防控的效果。

　　当前降准落地，一定程度上缩小了降息的空间，未来降息仍存在一定预期，降低企业和购房者的资金成本。对于当前房贷利率来说，更多地或聚焦在各地因城施策下降低房贷利率加点幅度上。

　　整体来看，短期购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度，政策改善到市场见效尚需一定时间。预计乐观情形下，二季度核心城市回暖，并带动重点区域三四线完成筑底，年中实现全国企稳；悲观情形下，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复,需求恢复后企业新开工意愿有望边际改善。